2011年11月18日下午1:00-3:00，复旦大学世界经济研究所的学术研讨会在经济学院614会议室成功举行，本次会议由世界经济研究所何喜有副教授做了题为“中国企业海外房地产投资走势与分布分析”的学术报告。

首先，何老师点明研究问题和目的：中国企业海外房地产投资走势与流向的结构性分布如何？试图从资金流入地和资金流出的双向角度关注流向海外房地产领域的所有中国直接投资（OFDI）。他结合《中国对外直接投资统计公报》（2003-2013，简称公报）和美国传统基金会“中国全球投资追踪”数据（简称CGIT数据）进行宏观和微观两个层次的分析。

何老师考察《公报》发现，在中国OFDI迅猛发展大势中，海外房地产业投资正式发端于2004年，近年增长较快。在2004-2012年间，“房地产业”在中国OFDI总量中占比不高，但2011年以来增幅较大。年度流量从2004年的0.2%跃升至2012年的2.3%，增长了十倍多。

然而，何老师根据CGIT数据发现，中国企业投资于海外房地产的项目呈大型化特征。在2005-2013年投资额在1亿美元以上的545个大型投资项目中，67房地产项目的项目数占比为12.3%，在9大行业中仅次于能源（30.1%）和冶金矿产（22.8%），总投资额为379.4亿美元，在能源（47%）、冶金矿产（22%）、金融（8.2%）之后位居第四。对比《公报》和CGIT数据可见，这些大型海外房地产项目投资并未在《公报》中得到明显反映。

接着，何老师分析和归纳了中国海外大型房地产项目的结构性分布特征。其一，国家集中度较高。投资于美国一国的金额和项目数的两项占比均超过20%，而投资额居前5位的国家（美、英、马来西亚、韩国、尼日利亚）投资额集中度达53%；其二，规模分布中，在1-5亿美元项目数的占比为58.2%, 10亿美元以上项目的项目数和金额占比分别为13.4%和35.3%；前两大项目分别由中铁建设和北京商地冠群投资公司牵头投资于尼日利亚拉各斯州的莱基自贸区开发项目（25亿美元）和朝鲜罗先经济自由贸易区开发项目（20亿美元）；其三，投资主体具有来源多元化和集中化两大特征，投资2项以上的11家企业的36个项目，在项目和金额总数的占比分别为53.7%和45.8%。投资项目数最多的是主权基金中国投资有限责任公司，其次为专业房地产企业绿地集团，前2家共14项的金额占比为25.9%。前4家共计23项投资金额集中度达到34%。

通过分析，何老师认为：从国内推力和国外引力两股影响因素来看，今后一段时期，企业从避免国内竞争和降低风险、国内高端客户外流、国外政策和市场魅力明显等诸多因素将继续发挥作用，推动和吸引中国企业扩大海外房地产领域的投资。但由于中国企业在海外房地产领域的投资历史较短，仍处于试探性阶段，其成效与问题尚未充分显明，有效的商业模式也有待进一步总结和开发。

报告结束后，与会老师展开了热烈讨论。华民教授指出，可以对房地产企业进行重资产模式和轻资产模式两种划分，前者如新鸿基地产，后者如万科地产，二者区别在于：前者商业模式更持久，物业销售约占总营收一半，物业租赁收入稳定持续，其他业务构成流动性的补充；后者走快速消费品模式，工业化式地生产住宅，注重资金周转率，该区分有助于分析中国房地产企业海外投资的未来前景。孙立坚教授指出，日本过去房地产企业大举扩张海外，后来由于美国房地产投资项目亏损，资金流紧缺而抛售国内房地产，酿成房地产泡沫的破灭，这段历史对于我国具有深刻的警示意义。

        图为何喜有副教授正在做讲座报告